2007年03月21日

収益物件と道路の関係??

収益物件を探す際、ワンルームマンションなどの区分所有であれば問題はないのですが、一棟売りのアパートやマンション、ビルなどを購入する場合、土地は必ずついてきます。

土地の所有権があることは後々の転売の際、居住用の住宅用地として売却することもできれば、建替えして新築の建物を建てることもできます。

ただ、土地の権利は複雑でよく購入の際に注意しておかないと予想外の事態が起こりかねません。

土地のポイントとして、今回は道路との関係について説明します。

道路には大まかに公道と私道があり、位置指定道路、42条2項道路、43条但し書き道路などさまざまです。

ここではそれぞれの特徴は専門的な話になってしまうので省きますが、要は本地である土地に建物が再建築できるかどうかが重要でしょうね。

不動産として物件を購入する場合、現況で建物が存在していても後々再建築ができないケースはいくらでも存在します。

建物が建築できない土地は価値がほとんどありません。
ですから、不動産を見る際に道路との関係ははっきりと業者に確認しなければいけませんね。

ここで注意しなければいけないのは、居住用の建物と共同住宅(アパート・マンションなど)を建築する際の違いです。

各地域によって違いはありますが、居住用は建築できるが、共同住宅はダメ、とか建築に条件がつく場合があります。

投資用としての立地などを考慮して物件を購入したはずなのに、アパートが建てられない、再建築できないということでは投資用物件としての価値はありません。

では、なんで現況が共同住宅なの??というと・・・
建築確認申請時は居住用としての建築確認をとり、実際の建築の際に共同住宅に変更したなどといったケース、つまり違反建築です。これは、購入の際には銀行の融資を受けることもできませんし、将来的に居住用として建築するのであれば問題はないのですが、投資用では意味のない土地ですね。

現況の利回りや価格だけに惑わされず、よく物件を見極めることが重要です。

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posted by realestate-man at 19:35| Comment(0) | TrackBack(0) | 日記 | このブログの読者になる | 更新情報をチェックする
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